物业管理论文7篇

下面是小编为大家整理的物业管理论文7篇,供大家参考。

在个人成长的多个环节中，大家或多或少都会接触过论文吧，通过论文写作可以提高我们综合运用所学知识的能力。相信很多朋友都对写论文感到非常苦恼吧，读书破万卷下笔如有神，以下内容是小编为您带来的7篇《物业管理论文》，如果能帮助到亲，我们的一切努力都是值得的。

物业管理心得体会 篇一

本周四上午十点至十一点，由办公室组织在会议室培训学习了《写字楼的物业管理与服务》，通过学习本讲内容，我的心得感悟有以下几点：

1、 通过学习比较详细了解了写字楼的类型、功能、现代化程度、等级划分及写字楼的特点等。只有掌握了写字楼的基本情况，才明白如何去实施管理。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地，所以该场所人流、客流量比较大。针对这种情况，我们应采取什么措施即能确保该大厦客户出入满意又能阻止推销人员及其他人员进入大厦呢？这是个值得思考的问题。如何采取更有效的方法解决这个问题，也是我们需要进一步学习的。

2、 学习写字楼的物业管理方式，包括：委托服务型物业管理，自主经营型物业管理和专业服务型物业管理。我公司属于委托服务型物业管理；而专业服务型物业管理一般有人员精干，技术水平高，技术装备全，服务质量好和服务收费合理的特点等。所以专业服务型物业管理就是我们对标学习的目标，一段时间内我们还达不到专业服务水平，这也是今后我们努力学习的目标方向。

3、 学习写字楼物业管理的目标和要求。

（1） 写字楼物业管理的目标是在管理过程中为业主或客户创造和保持一个安全、舒适和快捷的工作和生活环境，确保大楼延长使用年限及其功能的正常发挥，进而使物业保值增值。

4、 下半部分主要学习写字楼物业接待服务、环境保洁与绿化美化服务、安全管理、设施设备管理和客户迁入迁出管理。我要严格按照写字楼接待服务要求做好日常接待工作，熟悉客户迁入迁出流程，为客户办理好各个手续，提供满意的服务。

通过学习，使我进一步懂得：写字楼物业管理是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的来满足客户日益增长的需求。针对差距，我要不断学习，不断提升自身的工作能力和技能，把物业服务管理做的更好。

物业管理心得体会 篇二

居住类型上物业分为：一般住宅、公寓、别墅三种。从档次上别墅属于最高一层。别墅住宅随市场经济的发展日益增长，成为房地产业的“宠物”，倍受消费者亲睐。因此对别墅的管理也成为物业管理企业的一个重要课题。下面笔者就其公司即将接管的别墅谈一下对别墅物业管理的个人观点，望各位同行批评指正。所谓“别墅”现代汉语所给定义为：在郊区和风景区建造的供休养用的园林住宅。

所谓“管理”在这里的喻义为物业管理，含保管、照管与料理、约束的并列关系。虽然书中对别墅的定义与目前市场上销售的别墅及国外发达国家的别墅有诸多不同之处。但即称“别墅”住宅都有许多相同之特征，那么别墅的物业管理除了进行一般物业管理工作所包涵的社区清洁、保安；一般设备养护、维修；公共设施保养、维护等，还要根据别墅的特性，搞好针对的服务管理工作，方能取得良好的效果和收益。

一、别墅环境的特性

由于别墅区选址大都在郊区、风景区，远离城市喧哗区域，在开发建设与它类型物业相比，占地多、面积大、个性化强、绿化用地与占地面积的比例不低于1：1，各建筑之间距离大，道路宽阔。那么通常物业管理中所要求的，绿地无杂物、杂草，人行道和机动车道无损坏；保持清洁标准，就不适宜了。首先园林绿化区域的设计，在风格上需与别墅的建筑相符，在选择的品种上，需考虑到南北气候的差异，否则会造成“碧绿”一会儿，“优雅”一时的短时效应，一年只有一季二季绿的景象。如果这些“先天不足”一旦形成，那么后期的物业管理无论如何，也无法达到良好的效果。另外，距离大、道路宽、人口密度小，宜造成了人与人之间情感沟通的不畅。根据别墅所处的区域，入住人群的类别，通过“民意测验”、“客户调查”，增加一些实用功能的公共设施，如开设露天健身房、儿童乐园、老人活动地、露天烧烤区、艺术园艺塑品、信息栏等，以沟通开发商、物业公司、业户之间的情感，提高物业管理成效。还有，象雪天及时有效地清扫道路，雨天道路排积水处理等等，正是这些看似细微的工作，构成了管理的全面，可以体现管理水平的地方。

二、治安特性与管理

别墅在规划上是统一设计、施工的几十栋、上百栋为一组的、相对封闭、上规模的社区。从价位上讲，拥有者为有经济实力者及有社会地位者等人群。从使用上讲，多为人们休假的第二居所、在西安办事处、集团办公地等。由于人流疏稀、人员密度小、财产价值大、隐患部位多，因此安全治安工作必须放在首位，要达到通信畅通、反应迅速、防范有效，则要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合，利用先进的智能化设施，对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。保安员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助别墅区内的人员。以使用电动、机动交通工具达到“快速”，以完备先进的设备装置达到“准确”，以训练有素的专业人员达到“有效”从而防范、控制、处理各类突发事件。但是值得注意的是，过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制，会丧失住宅的舒适和方便感觉，取而代之的是“壁垒森严”的“监狱”感。如何恰如其分地做到安全又方便，确实是个难题。我想因为别墅面积大、人员流动小、固定保安岗与流动保安岗利用通信设备，实现“移动通报制”可以缓解此矛盾。（即随着来人、车辆的移动线路，不断的通报方位形成隐形安全网）。有的别墅在对外来人员，车辆管理上实行主、付卡验证方式，效果也还可以。在物业管理中，保安工作除了具备准军事化的素质、职能，还应该尽可能熟悉一栋别墅的各方面情况，从单纯的保卫职能到兼有帮助、服务职能。这属于服务软件上的范畴，不少项目，提出“有困难找保安”的承诺，是一个即好又难的课题。另外别墅区内车辆交通的管理，也涉及到很大的安全因素，因为每户在不少于一辆车的现实状况，使之必须“人车分流”，那么标识的正确、有效、到位、路线合理流畅是减少不安全因素的条件之一。

三、别墅的服务与管理

服务与管理从字面上看，前者是听从命令的，后者是发出命令的。但在物业管理中就要将二者溶汇贯通，有机地结合起来。曾经在与香港戴德梁行物业管理公司西安分公司总经理交流时，其总经理感叹：在中国，很多人花几百上千元吃顿饭没关系，就是心疼每月几十元的物业管理费。这也从一个侧面反映了国内许多业户对物业管理的不理解。在人们较熟悉的香港物业管理模式中，物业管理经费完全来源于业主。在中国如何在人们的经济和心理承受力不到的前提下完全实现“以区养区”，就要在服务的种类多样化，管理形式灵活上大做文章。虽然别墅的封闭性、远离性带来生活、日用品服务的必须性和单一性，但因别墅用户的活动半径大，第一居住所等原因，使大件物品及耐用品不会在社区内消费。所以，安排服务设施，提供商品种类要认真推敲。由于别墅建筑的特性及消费人群的特性，使得别墅带有很强的私密性，各种费用的收缴是管理工作之必行，如上门收取，从服务角度上讲固然可取，但频频打扰用户又是不可取之。这时利用多费统收、智能传输等方式，可以一举两得。住别墅的一族人群对休闲、健身、娱乐都有一定的需求，应运而生的“会所”是一个很好的契机。办好了，即可以满足用户需要，又可以提高收入，达到“以区养区”的目标。但是现有项目会所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定会所的项目、周边情况、经营的方式、面积的大小、收费的高低等等一系列可行方案，解决经营和安全等问题，方能达到预期的目标。休闲会所的经营是物业公司值得审视和思考的问题，如何使项目其巨额的运行维护费用得以维计并最终为开发该会所赢得利润是今后将要关注的焦点。另外别墅房屋的钥匙管理；代出租委托管理；公司用房、会议活动管理等等都是别墅区别于其它物业的服务项目，是值得进一步探索的方面。

四、管理控制措施

1、运行流程物业公司在内部管理上，由物业部负责接收来自上级、客户等信息和物业管理服务需求，并及时传递给相关部门执行运作，同时，协调、沟通与监控客户和相关方，收集执行过程中的信息通过反馈渠道回到物业公司总经理处，供其决策时做出校正、判断、总结。使物业管理服务做到有布置、有监管、有总结，确保了物业管理服务的及时性和有效性。

2、管理控制措施在别墅项目物业管理的不同阶段，物业公司应采取以下管理措施强化对物业的有效控制，保证物业管理服务的整体质素。一站式服务在物业交付使用后，物业公司物业管理部的客户服务中心为业主、用户提供“一站式”服务，使业主、用户办理相关业务简捷方便。空置物业保养别墅项目在物业交付使用后，由于销售策略的原因，有一定量的物业处于空置状态。物业公司在空置物业的管理上，按正常使用物业实施物业管理，并建立定时入室检查制度，让空置物业保持良好的使用性质，使之随时能投入使用。安全应急预案别墅项目大都是以住宅为主，带商业群楼的建筑模式，其安全是重中之重。物业公司在进入服务前，将根据别墅物业各系统的特性，制订电梯、消防、安全等突发事件的应急预案和处置指引，并加以演练。楼宇巡视在物业管理服务过程中，物业公司物业管理部、工程部、秩序维护部每日均须执行巡视检查制，通过定时定期对各自职责范围内管理控制的重点区域、重点部位、重点设施设备的检查，将管理服务由办公室延伸到管理服务的第一线，做到早发现、先预防。l隐形清洁别墅项目的清洁管理服务，物业公司推行“隐形清洁”服务方法，清洁服务内容尽可能放在非业主出入的高峰时间进行，其他时间以保洁为主，这样，当客户进入物业时，物业时时保持整洁的环境。上门走访别墅项目物业管理服务中，物业公司变被动为主动，改变以往的通过业主、用户投诉改进工作的方法，实行定期上门走访，主动与业主、用户交流，从中发现管理服务中的不足之处，加以改进。

3、信息反馈流程

物业管理中心经理定期与开发商工作人员及用户进行沟通，反馈信息，发现问题及时整改。

物业公司定期或不定期与开发商和辖区政府机构进行沟通，发现问题及时商讨整改办法，并督促现场管理中心进行落实。

物业公司应保障横向纵向沟通渠道畅通，强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足开发商确定目标和客户服务需求。

目前国内的物业管理，如西安还处于探索、磨合阶段，无论是国外的模式，还是国内自产的，无论是借鉴酒店管理经验，还是引进英式管家服务；都没有一套以一应百的完全管理手册。别墅的物业管理同样如此，依据自身特点、市场情况及管理需要，坚持创新和稳步结合、服务与收益结合，业户、开发商、物管公司三方受益相结合，推动本项目健康、持续发展，使别墅物业自身保值升值，物业管理公司产生社会效益，增加知名度和美誉度，创造服务品牌。

物业管理论文 篇三

【摘要】随着社会经济的快速发展和城镇化进程的加快，物业管理业在我国迅速发展，并日益成为一种不可忽视的社会管理和综合治理力量。本文简要分析了我国物业管理的现状和特点，即:物业管理行业发展速度快，物业管理领域不断拓展，物业管理行业逐步规范，促进人们住房观念的转变；探讨了当前我国比较普遍的“建管一体化”、由当地房管部门或本单位自主管理、按照现代企业制度建立的物业管理公司等三种物业管理模式，并就如何物业管理模式探索与创新提出了六方面建议:一是要积极转变思想观念，提高对物业管理的认识；二是要加强政府监管力度，明确各方权利和责任；三是要健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平；四是要充分发挥业主委员会的作用，积极推进居民小区的自治管理；五是要加速引进竞争机制，培育物业管理市场；六是要大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平。

【关键词】物业管理；模式；创新

近几年，随着我国社会经济和房地产市场的稳定发展，物业管理已成为经济体系中不可或缺的行业，并且事关百姓安居乐业和社会稳定发展，越来越受到各级政府部门的积极关注。目前，物业管理的服务层面也不断扩大，已经从清洁、保安、维修，延伸到商务娱乐教育等居民生活的方方面面。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。

一、我国物业管理发展的现状和特点

（一）物业管理行业发展速度快

经过20多年的发展，我国物业管理获得了非常迅速的发展，已经成为一支重要的社会管理力量。以浙江为例，据调查，杭州市在近10年的时间里，物业管理企业从20**年的314个增加到20**年的3517个，增长了10倍。20**年底，宁波市具有资质的物业服务企业有402家；温州市有物业企业288家；绍兴市有物业企业305家。湖州、台州、金华等市的企业数量也呈不断上升的态势。

（二）物业管理领域不断拓展

新世纪以来，我国物业管理服务领域由小到大，不断拓展，从普通商品房到房改房的老旧小区，从住宅物业到办公楼、大专院校和商业物业，从小型配套到大型公建，从单一类型物业到综合型物业，从纯市场的物业服务到机关、企事业单位后勤社会化的物业服务。物管范围逐年递增，逐年扩展，覆盖类型已涉及住宅、商业、办公楼、市场、医院、学校、广场、公园等各个方面。

（三）物业管理行业逐步规范

近年来，随着物业管理行业的发展，各级职能部门不断加强对物业管理政策制定和业务指导工作，制定了一系列规范发展物业管理的行政法规，《城市住宅物业管理办法》、《物业管理企业资质等级审批办法》、《城市物业管理服务收费暂行规定》等物业管理行政规章或行业规范先后制定、颁布和实施，对规范物业管理行为，推进物业管理行业的快速发展起到了重要作用。特别是20**年建设部颁发的《物业管理企业资质管理办法》的出台，使整个物业管理行业在原来规范运作的基础上又上了一个台阶。

（四）物业管理促进了人们住房观念的转变

对住宅小区和高层楼宇推行统一的专业化物业管理，确实给业主和物业使用人带来了诸多方便，使他们获得了安全、舒适、优美、卫生的生活、工作环境，从而使广大业主的住房消费观念发生了很多变化。通过近几年的发展，人们逐渐转变思想观念，对物管的接触日益增多，对物管职能作用的认识不断加深，使得物业管理越来越受到更多人的接受和认可，物业管理收费难度逐渐减少，收缴率逐步提高，更多的业主已经将物业管理开支视为日常生活不可缺少的住房消费。

二、我国物业管理服务的主要模式探析

不同类型的物业，使用性质存在明显的差异，管理和服务的内容也就各有侧重。目前，我国运用比较广泛的物业管理模式主要有以下三种:

（一）“建管一体化”的物管模式

开发商对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作。以浙江省杭州市为例，据相关调查结果显示，2%左右的企业属于开发单位出资成立的物业公司，它既能够充分发挥房产企业市场优势，实现开发、建设、管理的“一条龙服务”，实现物业管理与经营活动的有机结合；又能够通过实现良好的管理和提供优质的服务，来不断打造房地产开发企业商的信誉与品牌，进而不断提升物业本身的社会经济价值，提升商品房含金量、吸引力和销售量，从而产生更好的社会经济效益，反过来又为住房小区的物业管理工作顺利开展提供重要的财力支持，从而形成以房建养物业、以物业促开发的良性循环机制。物业企业全国前三强的绿城物业服务集团有限公司和万科物业发展有限公司就是其中的佼佼者。

（二）由房管部门或单位自主管理的物管模式

在行政型和福利型运行模式的影响日益减少的时代背景下，这种房管部门或单位自主管理的物管模式也面临着被淘汰的可能。这种模式下，管理对象多为老公房或单位福利房等中低档物业，物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向本单位有关部门反映，通过行政管理途径使问题得到解决。由于此模式的单位后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行物管企业内部的职能分解和政企分离，使得物业管理公司的“造血”功能严重不足，从而难以真正形成现代化经营、市场化服务、社会化管理的现代物管新机制。

（三）按照现代企业制度建立物业公司的物管模式

物业管理公司是按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。它具有法人资格，根据合同接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应的报酬。这种模式的优点是管理思路清晰、市场意识强烈、服务对象明确、成本概念清楚、公司机制灵活、专业化程度比较高，管理效果相对较好，符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力。其主要弊端是管理费用比较高，很多中低收入居民承受不起。由于在物业管理体制法律关系、人们的消费理念、物业管理公司的经营服务意识与管理水平上还存在诸多问题，目前很多物业管理公司经营困难，处于非赢利状态。

三、加强现代物业管理模式的探索与创新

（一）进一步转变思想观念，深化对物业管理的认识

对物业管理问题定位要有一个新的认识，物业管理不仅是一个新型产业，更重要的是把它纳入社会管理的内容，要纳入综治工作中“社会矛盾化解”、“社会管理创新”等加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。

（二）加强政府监管力度，明确各方权利和责任

政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。要充分发挥业主委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定，从而促进物业管理行业的有序、健康发展。解决开发商遗留问题，要靠物业公司自己和开发商“划清界限”，加强对业主宣传，明确开发商的责任和物业公司的责任。这样，物业公司能在开发商遗留问题方面减少与业主之间的矛盾。

（三）健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平

物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。例如:现行的法律法规已给予物业管理公司相应的权利。国家《物业管理条例》规定:“业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼”。对那些无理拒交物业管理费的业主，物业公司可通过司法途径来达到目的。但对诉讼成本较高，诉讼程序较为烦琐的问题，物业公司也不必却步，拿起法律武器，积极地去维护自身权力。

（四）充分发挥业主委员会的作用，积极推进小区内部的自治管理

国家《物业管理条例》规定:“业主大会在其职责范围内决定的对物业管理区域内的全体业主具有约束力。“业主委员会由业主大会会议选举产生”。“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。”物业主管部门应重视小区业委会的组建工作，并加以指导、帮助和协调。而经小区业主大会选举产生的业委会，应积极地去履行自己的职责，在协调小区矛盾、维护业主权益等方面发挥重要作用。

（五）加速引进竞争机制，培育物业管理市场

物业管理是市场经济的产物，只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成，实现物业管理的规模化经营，实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰，有效的优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，应明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体，从体制上解决建管不分的弊端，通过完善物业管理前期介入和接管验收制度，明晰物业管理各方的责权利。例如:笔者服务的浙江新成物业管理有限公司成立于20**年，由浙江广播电视集团投资组建，成立之初属于“建管一体化”模式，只服务集团内部。20**年走向市场化，经营方向上术有专攻，以企业、机关智能化办公研发大楼物业服务为经营方向，形成了自己的高端服务的品牌特色，目前管理物业面积100余万平方米，服务的客户有副省级国家机关大院、大型国企总部、上市公司总部，多处物业获得国家级、省级、市级荣誉，在杭州市物业管理行业中具有较高的知名度。

（六）大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平

物管公司及相关部门应加大培训力度，提高从业人员专业素养，着力培养服务意识及经营意识。物业公司已经向特色服务、亲情服务、个性服务等领域拓展延伸。一方面，要切实转变思想观念，强化物业管理人员的服务意识，全心全意搞好优质服务。要借鉴国外或发达地区的经验，抓好培训，如物管行业市场化发展程度较高的香港，除了职前培训、在职培训、专题讲座等，还注重思想作风、遵纪守法、职业道德、服务态度等教育。对于管理人员，还注重学历提升和专业课程学习。相关部门应发挥行业协会的作用，进一步加大对物管人才的培训力度，改善目前物管人才难觅的状况，促进物管行业的持续、健康发展。另一方面，强化合作意识，加强物管与业主之间的沟通合作。物业管理的服务对象是人，物业管理要坚持以人为本的科学发展观，积极构建和谐与共的物管企业、无关人员和业务之间的良好关系，切实实现物业管理中的良性循环。例如:在假期的时候会为业主的小孩提供社区活动，业主上班时把小孩托付到客服中心，物管将带孩子去物业的各个部门体验学习，比如带到绿化部门去学习种花种草，以及学习一些书本上学不到的东西。此外，如果业主家有老年人，物业每天白天也会每隔3-4个小时打电话进行沟通或者上门照顾。同时应成立行业协会，多渠道吸纳专业人才，提升物业管理服务能力。建立起一支服务理念先进、服务技能高超、运作效率高的物管队伍。

【参考文献】

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[5]胡杰。关于我国物业管理模式的反思与再造[J]。黑龙江科技信息，20**(23)

物业管理论文 篇四

本文分析了智能机电物业管理系统建立的环境条件和可行性，并对远程机电物业管理平台的组成进行探讨，可为智能机电物业管理系统的建立提供参考。

1引言

建筑智能化的概念正向着“智慧城市”的方向发展，通过信息系统辅助实现智能机电设备从单体建筑管理转向更大范围的集中管理具有重要意义。近20年来中国城市化建设水平以前所未有的速度发展，在城市化的过程中伴随而来的是两种截然不同的现象。一是特大型城市，尤其是北上广深等超级城市对于人口的虹吸效应不断扩大，城市设施服务能力面对急剧增长的人口压力时需要较高的保障水平且智能化程度不断提高，伴随着人工成本的上升对高效的设施管理服务的需求潜力巨大。二是由于过热的投资建设，中小型城市设施建设速度高于实际需求，使得设施维保成本的投资收益比降低。这两种情况存在一个相同的解决方案即通过建立高效、准确、规范的维保支持手段，实现设施的集中管控从而提升维保人员工作消费比，降低管理成本。这里所谓集中是指将一个区域内的建筑物机电设施通过一个管理响应中心集中管理；高效是以少量具备较高的专业技能和职业素养人员为主实现对众多单体建筑机电设备的日常监控与管理；准确是指能够在详实的参考资料支持下准确而正确处置机电设备发生的故障或其他维保问题；规范是指通过统一的管理方案提供可复制的服务品质。远程智能机电物业管理系统通过结合智能建筑中智能化、网络化、数字化技术以实现数字化管理。

2智能机电设备管理服务的模式创新

为了实现这样的解决方案，设施自身的智能化和管理的信息化是必要的先决条件，唯有智能化的机电设备才具备实现远程监控和管理的可能性，而智能机电设备的数据经网络及时传递后需要通过信息系统才能实现设备状态数据、资料、管理等方面的真正结合并提供服务产品。随着互联网、智能化、大数据等产业和理念在近年的爆炸性成长，可建立此类解决方案看似水到渠成，从整体来看，大型机电安装企业和具备意识的机电物业管理公司相结合最有可能优先取得突破。从设备安装调试开始，基于前期掌握的详细技术资料以及实际调试情况，提供配套智能机电设备维保管理服务乃至后续的改型优化方案建议，将合作链条延伸到建筑设施全生命周期的机电设备管理服务模式可能出现。

3当前所面临的环境条件智能机电物业管理本质上是对楼

宇智能化的一种拓展，将一个建筑单体的机电设备智能化管理扩展到更高的地域级别，实现更广泛的数据共享和更高效的资源利用，远程智能机电物业管理系统在概念上来并不难理解且无需过多的高新技术支撑。在全球范围来看，发达国家不乏这方面的类似举措，但因国情不同而各有侧重。欧美的主流设备厂商在设施管理方面的营业额常两倍于其在系统集成工程方面的营业额，即后续配套服务的商业潜力远高于设备销售和集成。由于美国建筑工程承包模式特点，同一建筑工程中多采用单一品牌智能设备，这使得其虽在楼宇智能化管理控制方面成熟度较高但对更大范围建筑群的整体机电设备集中管理案例不多。而在日本，阿自倍尔仅通过一个BOSS中心（创建于1984年）以及少量的服务站即可为关东地区20**多栋建筑共计1.6万余管控节点提供综合管理支持服务，其中半数以上完全通过依靠管理实现故障处置，仅4%的建筑单体采用24h人员常驻。其依托相关市场高达80%以上的占有率建立了与自有产品高度配套的商业模式。我国城市化的快速发展过程中主流智能设备厂商悉数在内，一个建筑单体内多个不同品牌的智能设备共存的情况比比皆是。这使得即便是单体建筑的管理控制往往也需要使用多个不同的子系统平台，远程机电物业管理系统在兼容性和可管理性方面面临着关键性制约，但从发展的角度来看，厂商接口壁垒、管理水平、经济性（人员成本低、网络成本高）、社会整体需求不足等问题都在逐步松动和瓦解，相关实现方案和商业模式仍然值得研究和探索。

4智能机电物业管理系统的建立可行性

4.1硬件和网络方面

目前主流智能设备厂商并未开放所有的协议，与设施管理相关的协议也是被封闭的，但是基于485等通讯协议有基础实现不同厂商设备之间的数据交互，若相关市场需求被激活，通过相应合作沟通进行RTU开发，具备实现设备状态数据的获取甚至控制数据写入的技术可行性。网络条件方面按当前的互联网发展水平完全可以通过多种不同的接入方式满足各种类型的连接需要。

4.2管理软件方面

我国软件行业发达，有广泛的自主开发和合作方式供选择，从技术角度完全具备实现系统的可行性。真正问题是如何对于需要掌握和处理的数据进行正确规划以及在建立高效的配套管理流程，而这正是机电安装施工企业和物业管理企业各自的长处所在。

4.3客户需求方面

对于业主而言，远程机电物业管理系统在降低设备维护管理成本和提升管理效率的同时，也具备通过多方数据积累和管理经验提供诸如设施运行历史情况、运作方案优化、设备改进更换等方面增值服务的可能性，有助于提升其管理形象和客户实际体验。

4.4社会效益方面

从社会效益角度来看，建立远程机电物业管理系统可缓解高负担智能设备的维护管理工作压力和降低负担智能设备管理成本，顺应我国城市化发展现状并符合智慧城市建设的政策思路。

5系统的组成部分

5.1数据采集和管理标准

在建立远程机电物业管理系统的过程中，首先应基于设备调试和管理经验，对智能机电设备在维保管理过程中常见的数据进行整理和规划，形成数据采集和处理方面的统一标准。

5.2健全管理制度

整理智能机电设备维保相关的管理工作并将其步骤流程化，确定配套的管理表式和相应的操作权限。

5.3核心设备的研发

研发可按标准协议连接不同子系统并获取数据的RTU，通过RTU实现智能设备与管理系统之间的数据交互。

5.4信息管理系统

（1）用于承担数据汇总、处理、工单触发等功能的响应中心管理系统；（2）用于与RTU连接监控单体建筑不同智能设备状态并可通过网络实现与响应中心管理系统之间数据交互的客户端系统；（3）用于维保单位业务管理部门和业主等客户进行整体管理情况获取和展现的服务拓展系统（包括移动应用）。

5.5响应中心

为真正实现远程机电物业管理模式的潜在价值，需根据实际客户规模情况建立相应的响应中心，将骨干技术和管理人员集中配置于其中，配合分站、服务点、单体建筑保留的维保人员等，分级满足不同的客户需求。

6结语

远程智能机电物业管理系统能够实现从单体建筑管理转向更大范围的集中管理，具有重要的意义；本文分析了智能物业设备系统建立的环境和可行性，对智能物业管理系统的组成进行探讨，可以为后续该系统的建立提供借鉴。

作者:呼晓波 单位:上海市安装工程集团有限公司

参考文献：

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[2]徐海长。运维管理系统在智能建筑中的应用[J]。智能建筑与城市信息，20**，18（05）:15-18.

物业管理论文 篇五

目前，枣庄市共有物业企业210家，其中一级4家、二级16家、三级及三级暂定190家，从业人员1.5万余人。近3年来，全市住宅小区物业管理覆盖率由40%提高到50%，已经建立了前期物业管理招投标制度、住宅专项维修资金制度、住宅物业质量保修金制度、物业合同备案制度、业主委员会备案制度等管理制度。针对住宅小区物业管理普遍存在的问题，枣庄市积极开展调研工作，梳理问题并研究解决办法，探索推动建立以“契约精神”为基础的物业服务管理体系。

一、理顺关系，加强管理

严格划清开发商、物业公司、业主委员会、社区居委会的关系，推动建立以“契约精神”为基础的物业服务管理体系。严格执行承接查验和综合验收。建议由市物业主管部门、开发商、物业公司组成强有力的承接查验评审小组，对物业公共部位、公共设施等进行规范性查验交接，作为综合验收的重要参考，并对验收结果进行公示，将公示期告知业主。对未能通过综合验收的项目，责令限期整改，整改未能完成的追究相关责任人责任。对已入住户数比例达到百分之三十的新建住宅小区，由街道物业办组织，重新进行招投标，并与全体业主签订服务合同。由物业主管部门制定出台业主大会、业主委员指导办法，积极推进具备成立条件小区的业主委员会建设。

二、细化规定，措施落地

关于电梯维保问题。制定出台《枣庄市电梯安全监督管理办法》，由市质监局负责具体执行，明确电梯生产企业、使用单位责任。住宅小区内的电梯，由业主委员会或物业公司委托维保企业进行定期维保；重大电梯故障维修可动用住宅专项维修资金，并启用应急使用程序。关于停车管理问题。制定出台《枣庄市住宅小区机动车停车管理办法》，由市住建局负责具体执行，规范住宅小区停车秩序。对开发商擅自规定本小区车位、车库只售不租的行为，一经核实，由物业管理部门责令限期改正，没收违法所得。对上房后6个月内未出售车位，采取措施强制出租。关于二次加压供水问题。按照《山东省城镇居民二次供水管理规定》要求，对新建小区严格执行专营公司自建自营，由专营公司承担供水责任；对老旧小区及现有小区中供水设施不符合要求的，由市供水主管部门会同相关部门尽快制定二次供水设施移交的具体办法，限期整改后整体交付专营公司管理运营。关于消防设施维保问题。制定出台《枣庄市住宅小区建筑消防设施管理办法》，明确消防设施维保内容、收费标准和责任归属。对未通过消防验收的住宅小区，追究相关责任人责任，实行事故追责制；对需要整改的小区，由消防主管部门核算整改预算，并进行公示，由业主大会制定方案，业主委员会负责执行或由业主委员会委托物业公司具体执行。

三、明确责任，狠抓成效

《枣庄市物业管理办法》对推进综合执法进小区，按照“谁主管、谁负责”的原则，制定小区物业管理所涉及的公安、卫生、建设、环保、规划、园林、城管、人防、物价、质监、房管等11个部门以及街道责任清单，明确具体责任人，并在小区内设立公示牌，对各个部门的执法事项、责任人和监督电话进行公示。着力强化监管，确保工作到位，问题及时解决。《枣庄市物业管理办法》规定，市物业主管部门负责物业工作的标准制定、考核及对跨区域物业公司的协调管理，物业工作监管责任落实到区（市）政府，由街道具体处理辖区内物业管理事务。要建立物业公示制度，对物业服务内容、收费标准、收支状况及非物业收费情况进行定期公示，由物业部门监督执行，对未能按规定执行的物业企业通报批评，直至取消物业服务资质。物业主管部门和民政部门制定的《枣庄市业主大会和业主委员会指导规则》，要求由街道办事处牵头，街道办事处物业办主任担任首届业主大会筹备组组长，指导组织属地业主大会成立工作。对不具备成立业主大会条件，或具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业管理行政主管部门或街道办事处指导后仍不能成立的，在半年内由街道办事处组建物业管理委员会，街道物业管理主要负责人或社区书记兼任主任、业主代表为副主任，代行业主委员会职责。20**年，枣庄市新修订了住宅物业服务收费管理实施办法，出台了新的物业服务收费标准和车位租赁收费标准。各区（市）相继出台了加强物业管理工作意见。其中，滕州市建立了在社区居委会党支部领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务公司共同参与的“四位一体”物业管理模式；薛城区在各个街道办事处设立了物业管理办公室，并正式开展了物业管理工作；市中区建立了物业服务企业诚信档案管理考核制度，创新了“四位一体”物业管理模式和“4+X”联席会议制度，均有效地推动了物业管理工作。20**年和20**年，枣庄市连续两年把物业管理示范小区创建活动作为百件惠民实事，投资3100余万元，创建了56个市级物业管理示范小区，较好地发挥了典型示范带动作用。20**年开展了住宅物业星级评定工作，开展了物业行业“六个十佳”、物业服务市场专项整治等一系列活动，积极规范物业服务行业，形成了创先争优的良好氛围。

物业管理心得体会 篇六

通过本次的物业管理部门经理培训，使我们受益匪浅。在老师的细心讲解下让我们掌握物业管理的精髓，使我丰富关于物业管理的各项专业知识，并感觉到做为一名合格的物业管理人员要付出很多，对自身的各项要求也要不断的提高。

通过接受专业的培训使我深深的意识到，一名优秀的部门经理要承担管理、技术、安防、环卫、绿化等工作，是连接业主与上物业服务企业的纽带，一定要按照企业的各项指标和要求，实现合理化的经济效益，以商质量的有偿服务来保障业主能在合适安全的生活环境中居住、生活。

首先，做为部门的经理必须要熟悉自已的岗位职责和管辖区基本情况，要具有较强的物业管理知识，技能和法律知识，要明确目标、清楚任务，进行合理的分工和科学的管理。

第二，做为部门的经理既要与业主打交道，也要与社会各界来往，还要与相关行政管理部门报告联系。因此，部门经理必须具备很好的社会活动能力、协调能力，做一名优秀的社会活动家。

第三、一名合格的部门经理眼光一定要敏锐，对物业问题要有洞察力，对小区物业发展态势要了如指掌，及时发现情况，化解矛盾解决问题，对物业工作一定要有一定的前瞻性和预测性，把一切矛盾操控在自己手中，妥善快速处置。

第四、做为一名部门经理，不但自身精明强干工作出色，重要的是带领部属共同积极完成管理处的各项工作，另外还需要有一颗感恩宽容的心，对下属员工要关心体贴，使我们员工能够热情周到服务于业主，使我们的业主能对物业服务企业工作的大力支持。

第五、作为项目负责人，既要考虑企业的生存，也要讲质量的诚信服务，还要追求最大的经济效益。

因此，必须加强对人，财，物的管理，提高服务质量，降低企业投入成本最终使我们的企业能实现利益的最大化，使我们的业主能达到100%的满意。

总之，这几天与老师、同学们学习期间给我很多心得体会，我也将会应用于今后的实践中，取得更多的收获。

这次培训是一次高水准的培训，不单是理论学习，而是对近几年来实际工作的创新的讲解和对业内形势的介绍、比较和分析，与我们平时的学习有所区别。短暂的培训是我们每个学员的人生“加油站”，也是新的岗位的“起跑线”，必将对我今后的工作产生积极而深远的影响。

一、学习的感受：

一是学风正。在学习过程中，大家始终以积极饱满的热情，严谨求实的学风。坚持理论联系实际，着眼于回答工作中遇到的实际问题。认真做好课堂笔记，收到了很好的效果。

二是收获大。学到了很多的新观点、新思路和新方法，进一步提高了理论水平，增强了分析和解决实际问题的能力，培养了长远眼光和决策思维。

二、主要收获：

通过这次学习，经各位领导及老师的精辟解析，独到的见解和大量的旁征博引，让我在无比叹服的同时深受鼓舞和教育。使我对行业有了更深刻的了解，感觉自己的思想得到了进一步的升华。

1、提升了理论素质。作为公司的后备干部及重要岗位的负责人必须具备良好的理论素质，对行业的最新政策和重大现实问题要有系统的了解和准确的把握。要熟悉社会发展的整体走向，否则就无法在今后的工作中发挥应有的作用。由于授课的领导、老师都是学术造诣较深、在学术和实践研究方面有一定影响的专家，他们的讲解通俗易懂，对于我们领会和掌握以前工作中未曾触及的知识具有重要的指导作用。我们还比较系统地学习了有关法律法规、基本理论，深入研究了当前工作中面临的现实课题，对于我们强化理论基础、开阔视野、提高修养，进而做好今后本职工作必将产生重要的影响。

2、加强了各方面的修养。这次学习课程安排多样，我们感觉到市房管局领导对整个行业经理人的期许，希望通过各方面课程的讲解，能够使我们这些经理人整体素质得到进一步提高。特别是邵明局长对这次培训的关心，使我深深的体会到培训的重要性和迫切性，也使我由衷感觉有幸参加了这一期的培训。

总之，这次项目经理的学习，是新形势下倡导和建设学习型社会的一次大胆的尝试和有益的探索，有利于提高行业的整体素质。通过学习使我受益匪浅，感受颇深，不但在理论上得到了进一步的充实，开阔了视野，同时在思想上也有了更新的飞跃。我一定要以这次学习为契机，用学到的新知识和新思想去指导以后的工作，努力创新，勤奋工作，为淮安的物业管理再做新的更大的贡献。

此外，通过这次学习，让我结交了一批行业朋友，因为所有的学员都来自不同区县的物业公司，负责不同的项目，是公司的骨干和行业的精英。我们大家在一起交流、研讨，使我学到了很多好的经验和观点，拓宽了眼界、增长了见识。

最后，衷心感谢市房管局的诸位领导、授课老师以及本公司淮安诚善物业有限公司盱眙分公司各位老总，为本人提供这次难得的学**台，谢谢大家！

物业管理论文 篇七

摘要：物业管理人员是否树立良好的职业道德，是否具备健康完美的职业修养，不仅关系到个人、企业和行业的形象，而且直接影响着社会关系的和谐与安宁。物业管理人员只有树立正确的职业道德观念，培育良好的品行修养，才能胜任本职工作。文章从物业管理人员应具备的职业道德、职业修养、职业资格以及可持续发展与物业管理的联系等几方面进行了探讨。

关键词：物业管理职业素质可持续发展

物业管理是一个服务千家万户的行业，直接关联广大群众的日常生活和工作。因此物业管理人员是否树立良好的职业道德，是否具备健康完美的职业修养，不仅关系到个人、企业和行业的形象，而且直接影响着社会关系的和谐与安宁。物业管理人员只有树立正确的职业道德观念，培育良好的品行修养，才能胜任本职工作。

一、物业管理人员应当树立正确的职业道德

从行业规范要求角度，探讨物业管理职业道德主要应包括的几方面的内容：1.守法经营。遵纪守法是每个公民的基本义务。物业管理企业进行经营活动，除企业从业人员需遵守公民的各项义务外，还必须遵守国家法律关于企业经营的各项规定。要真正做到守法经营。首先，要增强法律意识，认真学习法律基础知识，深入理解并全面掌握物业管理的各项制度与政策；其次，要在工作实践中认真严肃遵守各项法律制度，彻底杜绝轻视法律的侥幸心理。

2、诚信经营。关于诚信经营，应首先从认真、细致、实事求是、诚实信用地签订合同开始，并加强合同观念，诚信履行合同。目前，由于我国物业管理尚处于起步阶段，一部分物业实施了物业管理，还有一部分物业仍沿袭旧有行政管房状态，保留了多年来的行政管房作风和习惯，不同程度存在轻视合同、缺乏诚信的现象，这是造成目前物业管理争议不断、投诉上升的主要原因；另外，有些物业管理企业轻视物业服务合同，不能做到质价相符，还有一些业主的合同意识也很差，只要求享受物业服务，不愿意承担付费义务。

3、尽职尽责胜任本职工作。物业管理人员无论在什么岗位上，都应当树立团队观念及服务理念。每个岗位从业人员都是企业的组成部分，都对企业承担着相应的责任和义务。从业人员只有牢固树立服务信念，才能不断提高服务质量，不断提升企业形象。

4、努力学习、掌握专业技能。物业管理服务的内容复杂，具有较强的综合性，从业人员应当掌握一些必备的专业知识和技能，如房屋及设备设施管理、企业经营管理、房地产开发和经营知识、社会关系学、心理学及协调能力、人际沟通能力等。

5、团结互助、公平竞争。物业管理从业人员应当具有团队精神，与其他员工友好相处，团结互助，相互配合，共同做好物业管理工作。在岗位竞争方面，能够客观评价自己的能力，以公平竞争的职业道德，促进服务水平的不断提升。物业管理企业之间应当相互学习、互相支持、取长补短，共同发展。

二、物业管理从业人员应当培养良好的职业素养

1、自信自强、积极向上。一个人只有相信自己，对自己从事的事业充满热情和信心，工作才会有成效；只有不断提高自己的精神和品质，才有前途和希望。物业管理是个新兴行业，虽面临许多问题和困难，但仍有许多有识之士投入这项事业中，就是因为人们认识到物业管理行业的光明前景，并将物业管理称为朝阳产业。

2、奋发努力、坚韧不拔。任何工作都存在困难和矛盾，关键是如何对待困难和矛盾。物业管理也存在许多困难，这就需要员工有勇气克服困难和解决矛盾。

3、诚恳待人、服务热情。这是对服务行业从业人员最基本的要求，要“以人为本”，力争做到“人性化服务”，积极主动、满腔热情的提供服务，为业主排忧解难，努力建设和谐社区。

4、文明礼仪、着装整洁。这既是个人修养的外在表现，也是企业形象的外在表现。

三、物业管理从业人员的职业资格

当前，我国物业管理尚处在起步阶段，相关的法律法规不健全，物业管理市场行为不规范，物业管理从业人员素质亟待提高。因此，国家“十五”计划纲要确立了“规范发展物业管理业“的重要任务。对物业管理从业人员实行职业资格制度，是物业管理行业特殊性的需要，是发挥物业管理社会效益的需要，也是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。现在物业的智能化程度越来越高，这就要求物业管理人员及时掌握新技术、新方法。对物业管理从业人员实行职业资格认证制度，有利于造就一支事业心强、懂经营、善管理、精业务的优秀人才队伍，推进物业管理行业的技术进步。

四、可持续发展与物业管理

“可持续发展”是当今一个全球性的发展新概念，引起了整个社会各个行业的重视。可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念，是人性化、生态型的系统工程，除了常规的物业管理内容外，还应融入：控制空气质量，提高大气的洁净度，加强雨水、污水的排放、处理和再利用，垃圾的分类处理，控制噪声，建立生态绿化系统，美化居住区环境，注重采用新型建材和自然能源，提高物业管理的信息化水平。物业管理要实现大的发展，就必须大力推广使用现代化的管理手段。其中，信息系统应用水平已经成为衡量物业管理企业实力和竞争力的重要标准之一，作为计算机系统使用者的操作人员是关键要素，管理人员应能熟练操作并定期参加培训，切实推进信息技术的应用。

实践证明，物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会、经济协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个新兴行业，在实现全面建设小康社会的目标中，发挥着重要作用。哲学家说，时间可以使人成长，成长中孕育成熟。我们的物业管理也一样，必将走向成熟。

参考文献：

1、刘洪玉。物业经营管理。中国建筑工业出版社，20**

2、张景伊。物业管理基本制度与政策。中国建筑工业出版社，20**

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